« La mixité d’usages est l’avenir absolu de l’immobilier », affirmait récemment Philippe Chiambaretta, architecte et figure de l’urbanisme et de l’immobilier innovant. Soulignant dans le même temps que la ville de demain ne peut se concevoir qu’au prisme de la pluralité, ce dernier mettait ainsi en lumière, à travers des propos empreints de justesse, une tendance profonde du XXIème siècle : celle de l’essor des actifs mixtes, combinant bureaux, logements, commerces, loisirs et culture.

Bien au-delà d’un simple effet de mode, c’est ainsi une véritable transformation structurelle qui s’opère à l’échelle mondiale, redessinant les territoires et imposant de nouvelles grilles de lecture aux acteurs de l’immobilier d’entreprise.  

De mono-fonctionnalité à mixité fonctionnelle : le changement de paradigme des actifs immobiliers

Dans un monde où les attentes évoluent sans cesse et où les changements demandent parfois à être opérés à une vitesse un brin déconcertante, la logique d’actif spécialisé s’efface, laissant – plus ou moins – progressivement place à une approche intégrée. Si le télétravail, la recherche de proximité, la densité urbaine ou encore la nécessité d’optimiser le foncier ont ouvert la voie à cette démarche holistique, conserver la croyance que l’actif mixte se limite à un assemblage de fonctions constituerait une vision erronée. Car loin de se contenter d’être une juxtaposition fonctionnelle, l’actif mixte se révèle être bien plus que cela : un véritable écosystème qui s’auto-alimente, se complète, se nourrit.

Exit l’actif spécialisé tel que l’immeuble de bureaux, le centre commercial ou encore la résidence et place à une ère propice :  

• Aux hôtels qui dynamisent les alentours en offrant des espaces complémentaires aux travailleurs nomades

• Aux commerces qui profitent des flux de résidents et des collaborateurs

• Ou bien encore aux espaces culturels qui prolongent l’usage des lieux en soirée et ouvrent à des publics plus larges

Désormais, la valeur se crée dans la continuité et dans la diversité, du matin au soir, en semaine et le week-end.

Atouts puissants et réponses pertinentes, les actifs mixtes s’imposent

Face à des demandes élevées de recherche de quartiers « vivants » ou encore à un besoin de proximité toujours plus important, la mixité des actifs connaît finalement une croissance semblable à celle de la démographie et des attentes sociales, auxquelles elle permet d’apporter des réponses pertinentes. Preuve en est, une étude SFL-IFOP réalisée en 2024 révélait que « 79 % des salariés franciliens préféraient travailler dans un quartier mixte plutôt que monofonctionnel ».

Mais là n’est pas l’unique raison de leur succès. En effet, dotés de l’atout puissant de réduire la vacance, les actifs mixtes ont le pouvoir d’optimiser le foncier et ses utilisations (donc son exploitation). Une véritable contribution à la création de villes plus durables au sein desquelles la mutualisation des usages permet aussi bien de limiter les déplacements que d’accroître l’intensité d’usage des bâtiments, et finalement de démontrer une meilleure résilience face aux crises.

Enfin, car jamais deux sans trois, la mixité fonctionnelle, en orchestrant la diversité, devient également un véritable moteur de valeur patrimoniale et devient un levier de sécurisation à long terme, que ce soit pour les investisseurs comme pour les territoires. Plus les usages sont diversifiés, plus le risque locatif se dilue et plus l’immeuble gagne en valeur.  

Finalement, comme le disait Aristote, « Le tout est plus que la somme de ses parties ».

La matérialisation de la mixité

Des concepts aux réalisations concrètes, après avoir longtemps relevé d’une vision théorique ou d’une ambition affichée, l’actif mixte s’incarne désormais dans des projets emblématiques. De la requalification d’anciennes friches industrielles comme la Maillerie à Lille aux nouvelles tours urbaines que sont les Tours Duo à Paris en passant par des quartiers entièrement réinventés tel que celui de Roppongi Hills à Tokyo, les réalisations se multiplient, traduisant la capacité de l’immobilier à dépasser les modèles monofonctionnels et à se transformer en levier d’attractivité, de durabilité et de cohésion territoriale.  

Face à un modèle exigeant, de nombreux défis restent à relever

Si la mixité est une promesse, elle n’en est pas, pour autant, exempte de complexité.  

En effet, réunir acteurs publics, privés et usagers exige de nouvelles formes de concertation, et les différents usages – hôtellerie, logistique urbaine, commerces, bureaux et logements – doivent pouvoir cohabiter sans friction, ce qui n’est pas une mince affaire Au niveau de l’exploitation, les nombreuses normes et restrictions de chacune de ces « destinations », rendent la gestion d’un tel actif complexe, ce qui nécessite de nouvelles compétences et formations.  

En outre, rappelons que la règlementation en matière de performance environnementale, et notamment les certifications HQE ou BREEAM, deviennent de véritables repères incontournables pour qui vise l’objectif de concilier densité et durabilité. Il conviendra donc de ne pas non plus les perdre de vue !

En France comme à l’international, lumière sur des actifs mixtes emblématiques

Illustrant ces propos, nous vous dévoilons ci-après le nom de quelques-uns de ces projets mixtes qui redéfinissent la ville et, chez Jaicost, nous inspirent quotidiennement, en France comme à l’étranger. Vous désirez en savoir plus sur ces opérations immobilières aussi surprenantes que prometteuses pour un avenir plus durable ? Notre publication et le carrousel qui leur sont consacrés vous révèleront les détails de cet univers immobilier réinventé.

En France

A Paris, partez à la découverte de :

• La Tour Triangle
• Les Tours Duo
• La Félicité
• 17&Co
• La Felicita

Marseille et ses Docks ne sont pas en restes, tout comme Lille et sa Maillerie, en encore Les Halles de la Cartoucherie à Toulouse, ou Darwin à Bordeaux (ces projets-là étant en plus de beaux exemples de réhabilitations réussies d’anciennes friches urbaines) Si vous ne les connaissez pas encore, nul doute qu'ils seront source d'inspiration.

À l’étranger

Que ce soit à Tokyo avec le quartier multifonctionnel de Roppongi Hills et son modèle précurseur, à Londres avec le cadre patrimonial réinventé de Battersea Power Station, à Toronto avec le fameux Distillery District ou encore à New-York avec le plus grand projet immobilier privé américain que constitue Hudson Yards, une chose est sûre, en matière de mixité fonctionnelle, l’étranger vous réserve bien des surprises qui ne vous décevront pas.

L’actif mixte (ou le quartier mixte) ne doit pas être vu comme un aboutissement figé, mais comme une étape vers une véritable hybridation des usages. Les projets les plus innovants cherchent aujourd’hui à dépasser la juxtaposition pour inventer de nouvelles synergies, porteuses de sens et d’optimisation, tant pour ses usagers que ses gestionnaires.

C’est précisément cette réflexion que nous approfondirons lors de la conférence que nous donnerons en partenariat avec l’IDET, le 3 décembre prochain, consacrée à la mixité d’usages.  

Et parce que ce sera une formidable occasion d’échanger avec acteurs et décideurs sur les perspectives d’un immobilier qui ne se contente plus d’accueillir des fonctions, mais qui orchestre des expériences collectives et durables, nous espérons avoir la chance de vous y voir présents !