La manière dont nous concevons et faisons vivre les lieux de travail évolue profondément. Nous en sommes profondément convaincus et c’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles nous avons souhaité aborder ce sujet lors de notre conférence « Workplace 2026 : Au-delà des activités, des services, des fonctions… la mixité d’usages s’impose ! » le 3 décembre dernier.

Mixité des usages, évolution de l’environnement de travail, des espaces et des services, des thématiques qui nous tiennent à cœur et sur lesquelles il y a tant à dire ! c’est pour parler de ces points, entre autres, que Martin Sauer, co-fondateur de Slean et Podcast host Afterwork(place), nous a fait l’honneur de nous convier à l’épisode #60 de son podcast « Services et mixité : quel impact sur la valeur des bureaux ? ». Pendant un peu plus d’une heure, nous y avons échangé à bâtons rompus sur les évolutions du tertiaire, sur les nouvelles pratiques et attentes, en lien avec les usages, sur des exemples concrets de clients et tenté d’apporter quelques éléments de réponses à des problématiques communes à tous. Partage macro ci-dessous et pour l’intégralité de l’épisode rendez-vous sur le site de Slean 😉  

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Ce moment où un lieu devient plus qu’un espace, grâce à la fonction qu’il remplit.

Un lieu ne s’anime vraiment que lorsqu’il commence à faire sens pour celles et ceux qui l’utilisent. Avant même de parler de services, de mètres carrés ou bien encore de modèles économiques, il y a une évidence. Cette évidence. Celle qui découle d’une observation fine et de ce moment durant lequel quelque chose est en train de se produire. Cet instant du confort (re)trouvé, de la fluidité invisible, de l’appropriation qui, assurément, ne trompe pas. Une dimension sensible – et un peu magique – du Workplace bien pensé, celui-là même où la programmation de services (et des espaces) s’impose comme un levier stratégique, révélateur de la valeur profonde d’un bâtiment et non pas comme un simple catalogue de services et d’options sans pertinence et sans âme.

Un même service, certes, mais des réalités très différentes

Les services ne se programment jamais « hors sol », selon des intuitions ou des « je pense/crois que ». Voilà un des enseignements majeurs de notre échange durant cet épisode.  

• Le contexte urbain, l’environnement direct de l’actif,

• Les mobilités, les usages,  

• Les habitudes individuelles (mais aussi collectives),

• La coque technique du bâti,  

• L’offre environnante…

Autant de facteurs – et bien plus encore – à prendre en compte dans la programmation d’un lieu et dans sa palette servicielle déployée. Car ce qui fonctionne dans un bâtiment dans son contexte, ne sera pas forcément applicable ailleurs. Ce qui marche à Paris ne fonctionnera pas forcément de la même manière à Lyon ou à Toulouse, et ce qui cartonne à Londres ne générera pas systématiquement la même ferveur ni le même engouement dans l’Hexagone, parole de programmateurs ! Si cela peut paraitre frustrant, c’est cette étude préliminaire qui dégagera la richesse à tirer de chaque bâtiment, dans son contexte, avec des usagers, pour répondre aux problématiques et objectifs précis soulevés. En programmation, pas de recette miracle ou de one-size-fit-all, que du sur-mesure.  

Les lieux (et les usages) ne sauraient mentir à ceux qui les observent avec finesse et précision

L’exemple du food court conçu pour accueillir 800 couverts par jour et qui, contre toutes attentes, n’en faisait qu’une centaine, en est une parfaite illustration. Si la raison de ce cuisant échec n’était ni esthétique, ni fonctionnelle, elle était en revanche économique, avec un ticket moyen trop éloigné de la réalité des usagers et, le jour où le même espace devint une épicerie, avec ses 800 paniers par jour, la logique se révéla d’elle-même : observer les usages produit souvent une réponse plus juste que la meilleure des projections, si celle-ci est déconnectée des usages.  

L’art de comprendre l’action de la ville sur les usages

Si pour beaucoup elle peut paraître sans âme, la ville n’en est pour autant jamais, au grand jamais, un décor neutre. Structurant les rythmes, les pratiques, les attentes et les arbitrages quotidiens, elle mérite une observation et une analyse profonde pour toute programmation de services qui se veut pertinente et adaptée aux usages réels. Un même immeuble implanté dans un quartier central, dans une zone industrielle ou dans une banlieue résidentielle engendrera des perceptions bien différentes.  

• Accessibilité,  

• Commerces alentours,

• Temporalités du quartier,

• Densité…

Il convient d’observer et de prendre en compte ce que l’environnement direct peut offrir car ce sont tous ces éléments, souvent sous-estimés, qui façonnent les usages réels davantage que n’importe quel plan, et qui, surtout, apportent des réponses ou des compléments, sans avoir besoin de les inventer en interne. Malin…  

Ce que les services changent vraiment dans la vie – et le rapport – au travail

Avant même de parler d’attractivité, les services transforment d’abord la qualité d’une journée type. Tour à tour capables de supprimer des irritants, de solutionner des problématiques épisodiques ou récurrentes, de fluidifier des moments, d’éviter des pertes de temps, de faciliter des transitions, ils permettent – s’ils sont correctement programmés, cela va de soi vous l’aurez compris – de faire émerger des réponses simples, mais pour autant puissantes dans leur impact. Et c’est bien là que les services deviennent un levier pour compléter intelligemment le télétravail et favoriser un retour au bureau : lorsqu’ils rendent la venue au bureau réellement avantageuse (en plus d’être facile et utile, disons-le) dans la balance du quotidien.

Des gains de productivité concrets et immédiats

Dans le podcast, nous évoquons plusieurs situations face auxquelles notre programmation de services chez nos clients s’est avérée bénéfique pour le plus grand nombre d’utilisateurs (et leur plus grand bonheur !). Services facilitateurs du quotidien professionnel, gains de temps de vie personnelle, à travers les exemples que nous livrons, le constat est là : le débat n’est plus « venir ou ne pas venir au bureau », mais plutôt « qu’est-ce que venir peut m’apporter réellement ? ».

Repenser la place du bureau dans la ville

La programmation de services ouvre une réflexion plus large : celle du rôle du bâtiment dans la fabrique urbaine. Car le bureau n’est plus seulement un lieu de travail mais bel et bien un morceau de ville, un nœud de services, un contributeur potentiel. Repenser sa programmation, c’est donc questionner sa relation au quartier, aux mobilités, aux usages collectifs. Une programmation de services pertinente donne ainsi à l’immeuble un rôle élargi, utile autant aux collaborateurs qu’à son territoire.

Conclusion 

Ce podcast a permis de revenir à ce qui fonde notre approche : l’observation avant la prescription, l’ajustement plutôt que l’empilement, la recherche d’un alignement entre un lieu, une culture managériale, une coque technique et des usages authentiques. La programmation de services n’est pas un supplément, mais un cadre d’analyse et d’action(s) pour concevoir des environnements cohérents, vivants et utiles. Un métier qui a du sens, qui nous oblige à regarder les lieux autrement, non plus comme des cadres figés, mais comme des écosystèmes vivants, façonnés par des usages, des contextes et des attentes qui évoluent sans cesse. Dans cet épisode d’Afterwork(place), nous vous invitons à parcourir cette autre manière de lire les lieux : à travers ce qu’ils offrent, ce qu’ils permettent et ce qu’ils rendent possible au quotidien.

Bonne écoute !