Toujours plus de surfaces. Toujours plus de flux. Toujours plus d’infrastructures. Longtemps, la ville s’est construite par addition, à travers ce principe du « toujours plus ». Une logique d’expansion entrée dans les mœurs, dont la mise en œuvre sans cesse croissante a – bien malheureusement, mais aussi inévitablement – année après année, artificialisé les sols, fragmenté les écosystèmes et accru la vulnérabilité des territoires face aux aléas climatiques. Un modèle aujourd’hui remis en question qui, après avoir connu ses heures de gloire, semble désormais avoir atteint ses limites, et face auquel la régénération urbaine tend à s’imposer, proposant un véritable et profond changement de paradigme. Une évolution largement mise en lumière en décembre dernier par Olivia Conil-Lacoste, présidente du CIBI, le Conseil International Biodiversité et Immobilier (CIBI le vivant et la ville), lors de la conférence dédiée à ce sujet au SIMI 2025. Une table ronde durant laquelle tous les intervenants ont pu souligner l’urgence d’inscrire la régénération urbaine au cœur des projets immobiliers et territoriaux.

Régénération urbaine et cadre réglementaire, vers une accélération structurelle

Il est facile (et relativement courant) de penser que la régénération urbaine se cantonne à limiter les impacts environnementaux. Mais attention, ça va bien au-delà ! Car bien loin de se contenter de cela, la régénération urbaine cherche également :

• A réparer les milieux,

• A restaurer les fonctions écologiques des sols,

• Et à recréer des continuités entre la ville et le vivant.  

Un mouvement qui concerne non seulement les politiques publiques, mais également les entreprises, tertiaires comme industrielles. Confrontées à des exigences croissantes de performance environnementale, de qualité d’usage et d’attractivité, celles-ci doivent en effet désormais repenser leur stratégie immobilière avec un objectif central : transformer durablement les pratiques de l’aménagement et de l’immobilier, conformément à un cadre réglementaire solide faisant la part belle à cette – plus que nécessaire – régénération urbaine.

Voilà qui aurait plu à Lao Tseu qui, en affirmant « la nature ne se presse pas, pourtant tout est accompli » nous invitait finalement déjà, au Vème siècle avant J-C, à penser la transformation urbaine et notre lien avec le vivant dans le temps long.

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Pour les sols comme pour la biodiversité, des objectifs européens clairs

Comme a su le rappeler Florence Drouy, Cheffe de bureau des villes et territoires durables au sein de la Direction Générale de l'Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN) lors du SIMI, deux textes structurent l’action publique :  

• La directive européenne 2025/2360 sur la surveillance des sols, qui vise un objectif de sols en bon état écologique à l’horizon 2050,

• Le règlement européen sur la restauration de la nature, qui impose l’absence de perte nette d’espaces verts d’ici 2030, puis leur augmentation progressive.

Des textes qui consacrent ainsi le sol comme une infrastructure écologique stratégique, renforcent la prévisibilité réglementaire et sécurisent les investissements orientés vers la régénération urbaine. Une nécessité, plus que règlementaire, pour avancer dans la bonne direction dans un cadre commun et concret.  

Déploiement de la régénération urbaine : des outils opérationnels au service d’acteurs clés

En France, ces orientations dépassent le stade des intentions ou des déclarations de principe et se matérialisent par des dispositifs concrets :

• Subventions à la renaturation des villes,  

• Plan Nature en Ville,  

• Guides techniques,  

• Plateformes de ressources,

• Outils de cartographie des surfaces végétalisées...  

L’objectif est affirmé, assumé et on ne peut plus clair : accompagner les acteurs dans la mise en œuvre opérationnelle de projets intégrant biodiversité, désimperméabilisation et adaptation climatique. Une évolution réglementaire majeure à l’échelle européenne qui, pour l’immobilier d’entreprise, favorise l’émergence de bâtiments mieux intégrés dans leur environnement urbain. Des bâtiments désormais – et peut-être plus que jamais – placés sous le signe de la sobriété et de la résilience. A l’instar des aménagements et réflexions déployés dans des villes comme Stockholm ou Copenhague, dont nous parlons dans notre dernier rapport de veille, il existe de nombreuses solutions pour œuvrer de manière intelligente et long terme en ce sens.  

Foncier, densité et usages : la régénération urbaine, véritable levier immobilier

Entre rareté du foncier et lutte contre l’artificialisation, un constat s’impose : celui que le développement immobilier, autant que les stratégies d’aménagement et servicielles, sont dans une phase de transformation majeure… et qui ne fait que commencer.

Au cœur des stratégies foncières, le renouvellement urbain se fraye un chemin

Alors que, dans de nombreuses métropoles de notre territoire, une part importante des sols est d’ores et déjà artificialisée, limitant de fait les possibilités d’extension, la régénération urbaine se révèle un véritable levier au service de l’immobilier et des stratégies foncières en vue d’un recyclage réussi des espaces existants. Qu’il s’agisse de friches, de zones monofonctionnelles, de bâtiments devenus obsolètes ou encore de parkings (eux aussi en profonde mutation, un sujet dont nous aurons l’occasion de vous parler très prochainement sur notre page LinkedIn mais également sur notre site internet), aucun espace n’est oublié.

Une dynamique forte, qui s’inscrit pleinement dans les nouvelles tendances de l’immobilier d’entreprise : densification maîtrisée, intensification des usages, mixité fonctionnelle et recherche d’une meilleure valorisation du foncier existant.

La densification sans dégradation, un exemple opérationnel

Illustrant cette approche vertueuse, la zone d’activité de la Rocherie, dernière grande zone d’activité en extension, mise en lumière durant la conférence « Régénération urbaine – quand nos modèles changent au service du vivant » dont nous parlions en introduction, incarne l’intégration croissante des enjeux écologiques et démontre qu’il est possible de produire plus de valeur économique sans pour autant dégrader les multiples équilibres écologiques.  

Sur cette zone d’activité modèle en matière de régénération urbaine, des bâtiments en double hauteur permettent d’atteindre une densité élevée, tout en libérant des surfaces au sol au profit d’espaces écologiques tels que prairies, berges, ou encore pour permettre l’infiltration naturelle des eaux. En outre, une partie du foncier y a été conservée par l’aménageur afin d’adapter les usages dans le temps. Une stratégie foncière innovante et – c’est à espérer – une source d’inspiration pour de nombreux projets à venir.

Sols, eau et biodiversité : les fondations techniques de la régénération urbaine

• Qualité des sols,

• Gestion de l’eau,

• Continuité des habitats naturels…

Au cœur de la régénération urbaine se trouvent ces leviers, bien souvent invisibles et pourtant profondément essentiels.

Le sol, un actif écologique… et immobilier !

Face à des sols pauvres ou fortement anthropisés, il est facile de croire qu’il est trop tard pour inverser la tendance et qu’il s’avère impossible de leur permettre de retrouver des fonctions écologiques. Pourtant, et c’est une bonne nouvelle, la réalité est toute autre (sous réserve de respecter les processus naturels, cela va sans dire). En effet, des techniques spécifiques permettent une recolonisation progressive par la faune, la flore, offrant à la terre la possibilité de se régénérer dans le temps, en profondeur et durablement. Parmi elles, citons notamment :

• La désimperméabilisation,  

• La limitation des apports artificiels,

• Ou encore l’observation des dynamiques naturelles.

Désormais, pour les projets immobiliers, intégrer la qualité des sols devient un facteur de durabilité, de confort climatique mais également de valorisation patrimoniale.

L’eau, outil d’adaptation climatique en devenir ?

Gestion à ciel ouvert, infiltration, micro-reliefs, zones humides urbaines… A travers de multiples dispositifs, l’eau est – de plus en plus significativement – intégrée comme un matériau vivant du projet urbain, contribuant ainsi, à travers une approche s’inscrivant pleinement dans les stratégies environnementales des actifs immobiliers tertiaires et logistiques, à :  

• Limiter les îlots de chaleur,  

• Améliorer le confort des usagers,

• Et à renforcer la résilience face aux événements extrêmes.

L’eau se révèle ainsi être un outil d’adaptation climatique. Une ressource à préserver et dont il faut, dans un contexte de tension croissante sur la ressource, favoriser la réutilisation, notamment par la récupération des eaux pluviales et l’infiltration naturelle. Oserait-on dire que cela coule de source ?

Régénération urbaine : entre métiers qui évoluent et compétences nouvelles, la transformation en action

Si, nous avons pu le voir, la régénération urbaine transforme petit à petit la ville, les territoires et les projets qui les façonnent, son impact ne se limite pas aux surfaces, aux infrastructures et aux flux. Elle opère en effet également une véritable mutation des métiers de l’aménagement, de l’architecture et de l’immobilier et tend à décupler les compétences d’acteurs engagés au service du vivant et de l’immobilier durable.

L’écologie au cœur de la conception des projets

Que ce soit dans le secteur tertiaire comme industriel, les référentiels biodiversité et les méthodologies communes permettent aujourd’hui d’intégrer dans les projets immobiliers les enjeux écologiques et ce, dès la phase de conception et jusqu’à la phase d’exploitation. S’il n’était pas rare, il y a encore une dizaine d’années, de constater que l’écologue urbain ou le naturaliste étaient quasiment absents des équipes projet, la tendance s’est aujourd’hui inversée, comme a su le rappeler très justement Olivia Conil-Lacoste lors du SIMI. Des savoirs et connaissances précieux, mobilisés au service de la régénération urbaine qui devient ainsi un langage partagé entre urbanistes, ingénieurs, investisseurs et exploitants. Des projets dont nous aurons l’occasion de vous parler dans notre prochaines publications.

Vers une ingénierie plus frugale et plus adaptative, avec la low-tech au cœur.

Solutions fondées sur la nature et l’écosystème, limitation des infrastructures lourdes, projets immobiliers favorisant, voire privilégiant, les systèmes évolutifs, l’ingénierie se révèle désormais frugale. Une frugalité aussi nécessaire que bénéfique, puisque les projets voient leur robustesse améliorée tout en affichant une empreinte environnementale diminuée.  

Conclusion

S’imposant désormais comme un véritable levier stratégique pour les territoires et pour l’immobilier d’entreprise, la régénération urbaine permet de répondre simultanément aux enjeux réglementaires, climatiques, fonciers et économiques, tout en améliorant la qualité de vie et l’attractivité des projets.

Antoine de Saint-Exupéry nous le rappelait déjà en 1939 : « Nous n’héritons pas de la Terre de nos ancêtres, nous l’empruntons à nos enfants ». Appliquée à la ville, cette maxime devient, en 2026, un principe opérationnel et un avantage compétitif durable. Car investir dans la régénération urbaine, c’est construire des actifs plus résilients, plus désirables et plus performants sur le long terme.