En France, le bail commercial constitue un élément central pour toute entreprise exploitant un fonds de commerce. À son échéance, une question se pose tout naturellement (et parfois avec un peu d’appréhension, pour le locataire comme pour le bailleur d’ailleurs) : celle de son renouvellement. 

Celui-ci est encadré par des règles précises qui ont pour objectif de protéger le locataire tout en permettant au bailleur d’adapter certaines conditions, notamment le montant du loyer. 

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Renouvellement de bail commercial : quelles sont les conditions nécessaires pour que le locataire bénéficie du droit au renouvellement ?

Avant même de parler des conditions d’application, il nous apparaît utile, chez Jaicost, de préciser que le renouvellement de bail commercial repose sur un principe fondamental : celui au droit  au renouvellement du locataire. Également appelé « propriété commerciale », il est donc soumis à certaines conditions que nous vous détaillons ci-dessous.

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Les conditions d’accès au renouvellement bail commercial

Pour bénéficier du renouvellement bail commercial et en garantir le droit qui est le sien, le locataire doit respecter certaines conditions essentielles qui sont celles :

• D’être titulaire d’un bail commercial valide,
• D’exploiter un fonds de commerce réel et sérieux,
• D’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers,
• D’avoir respecté ses obligations contractuelles.

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Les cas de refus du renouvellement par le bailleur

Vous vous demandez si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial de son locataire ? Oui mais…ce refus est encadré. Celui-ci est en effet possible en cas de non-respect des obligations du locataire, mais aussi en cas de motif légitime et sérieux ou de reprise pour usage personnel par le propriétaire.

Attention, si vous êtes bailleur et que vous envisagez de refuser le renouvellement de bail de votre locataire sans pour autant entrer dans l’un des cas cités précédemment, sachez que vous vous exposez au risque de verser une indemnité d’éviction au locataire.

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Comment le locataire ou bailleur peuvent-ils demander le renouvellement du bail commercial ?

La demande de renouvellement de bail commercial peut être initiée aussi bien par le locataire ou par le bailleur, selon des modalités précises.

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La demande de renouvellement par le locataire

Le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial à l’issue du bail. Pour être recevable, cette demande doit être :

• Formulée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception,
• Adressée au bailleur,
• Et réalisée dans les délais prévus.

Le bailleur dispose alors d’un délai précis pour répondre.

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L’initiative du renouvellement par le bailleur

Le bailleur peut lui aussi être à l’initiative de la proposition de renouvellement du bail commercial. Pour ce faire, il doit adresser au locataire un congé avec offre de renouvellement, en respectant un délai de prévenance qui est généralement de six mois avant l’échéance du bail. Ce congé précise les nouvelles conditions du bail, notamment le loyer proposé.

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Décider du loyer lors d’un renouvellement de bail commercial

Le renouvellement de bail commercial implique bien souvent une révision du loyer, encadrée par la réglementation.

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La fixation du loyer lors du renouvellement bail commercial

En règle générale, le loyer du renouvellement de bail commercial est plafonné et révisé en fonction de l’évolution d’indices de référence dont nous vous parlions en début de FAQ (ILC ou ILAT).

Pourquoi ce mécanisme ? Tout simplement pour limiter autant que possible les variations de loyer trop importantes qui pourraient s’avérer préjudiciables pour l’une ou l’autre des parties. 

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Les cas de déplafonnement du loyer

Dans certaines situations, le loyer peut être déplafonné. C’est notamment le cas en présence :

• D’une modification significative des caractéristiques du local,
• D’un changement d’activité,
• D’une évolution notable de la valeur locative.

Dans ces cas, le loyer est fixé en fonction de la valeur locative réelle du bien.