Dans le cadre de la conclusion ou du renouvellement d’un bail commercial, le bailleur est tenu de transmettre un certain nombre d’informations au locataire. Des obligations qui passent notamment par la remise de diagnostics techniques et de documents complémentaires annexes. L’ensemble de ces éléments vise à informer le locataire sur des sujets essentiels tels que l’état du bien, les risques éventuels et les caractéristiques techniques du local. En 2026, ces obligations constituent des éléments indispensables pour sécuriser la relation contractuelle et éviter tout litige.

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Résumé des diagnostics obligatoires pour un bail commercial

Les diagnostics obligatoires dans le cadre d’un bail commercial regroupent plusieurs documents devant être annexés au bail ou communiqués au locataire par le bailleur.

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Récapitulatif des diagnostics obligatoires

DPE : Obligatoire > Objectif : Informer sur la performance énergétique

Amiante : Obligatoire (selon bâtiment) > Objectif : Identifier la présence d’amiante

ERNMT (ERP): Obligatoire > Objectif : Informer sur les risques naturels et technologiques

Annexe environnementale : Obligatoire (> 2000 m²) > Objectif : Suivre les consommations énergétiques

Plomb : Obligatoire selon cas > Objectif : Identifier la présence de plomb

État parasitaire : Obligatoire selon zone > Objectif : Détecter les parasites

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Liste des diagnostics à fournir dans le cadre d’un bail commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur doit doit fournir un certain nombre de diagnostics et documents annexes, parmi lesquels :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• L’état des risques et pollutions (ERP, ex ERNMT),
• Le diagnostic amiante,
• Les documents complémentaires selon la situation du bien.

Attention, il est important de noter que cette liste peut être amenée à varier selon les caractéristiques du local et sa localisation.

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Bail commercial et diagnostics obligatoires : les diagnostics techniques

Si l’ensemble des documents que nous vous listons sont certes obligatoires, il convient de noter que les diagnostics techniques constituent le socle des diagnostics obligatoires dans le cadre de la signature de baux commerciaux.

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Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Permettant d’évaluer la consommation énergétique du local, le DPE est un document qui informe notamment le locataire sur la consommation énergétique du local - ou du/des bâtiment(s) et sur l’impact environnemental de ce(s) dernier(s). Le DPE, un document qui devient assurément un élément de plus en plus central compte tenu du durcissement qui s’opère en matière de réglementation environnementale en France.

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Le diagnostic amiante du bail commercial

Obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur à 1997, le diagnostic amiante, lui aussi obligatoire, vise à identifier la présence d’amiante et à évaluer les risques pour la santé. Ce document doit être impérativement tenu à disposition du locataire par le bailleur. 

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Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

L’ERNMT, comprenez par-là l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques, désormais devenu État des risques et pollutions, plus connu sous son acronyme ERP (mais à ne pas confondre avec son homonyme relatif aux Établissements Recevant du Public), informe le locataire sur les risques liés à la localisation du bien.

Il concerne notamment :

• Les risques naturels (inondations, séismes),
• Les risques industriels,
• Les pollutions éventuelles.

Ce diagnostic est obligatoire dans les zones concernées.

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Bail commercial et diagnostics complémentaires

En complément des diagnostics techniques, d’autres documents peuvent également être exigés dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial.

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Annexe environnementale

Obligatoire pour les locaux de plus de 2 000 m², l’annexe environnementale a pour objectif de suivre les consommations énergétiques, mais également d’encadrer les engagements environnementaux des parties. Celle-ci s’inscrit donc, comme le DPE, dans une logique de performance énergétique.

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L’état parasitaire

L’état parasitaire, lui, comme son nom l’indique, permet de détecter la présence de parasites (et notamment les termites, pouvant se révéler absolument dévastatrices). Cet état, obligatoire dans certaines zones définies par arrêté préfectoral, vise à protéger le locataire… et le bâtiment, cela va sans dire !

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Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb concerne les bâtiments anciens et permet d’identifier la présence de plomb dans les revêtements. Ce document est obligatoire dans des cas spécifiques, notamment pour les immeubles construits avant 1949.

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Oubli de diagnostics : quels sont les risques ?

Lors de la signature d’un bail commercial, l’absence d’un ou plusieurs diagnostics et documents complémentaires obligatoires peut entraîner des conséquences importantes et non négligeables pour le bailleur.

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Les risques juridiques pour le bailleur

En cas d’absence ou d’erreur dans les diagnostics et documents annexes au bail, le bailleur peut voir sa responsabilité engagée. Le locataire peut notamment :

• Demander une réduction du loyer,
• Engager une action en justice,
• Demander des dommages et intérêts.

Autant de risques qui rendent par conséquent la conformité documentaire fondamentale. 

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L’impact sur la validité du bail commercial

Parce que l’absence de certains diagnostics peut également fragiliser le bail commercial et entraîner des litiges entre les parties, mais aussi une remise en cause de certaines clauses et, bien évidemment, une perte de confiance entre bailleur et locataire, il apparaît plus que nécessaire de toujours vérifier la complétude des documents.

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Quelles sont les autres annexes obligatoires ?

Au-delà des diagnostics précédemment listés, d’autres documents doivent également être annexés au bail commercial. Nous vous les listons ci-après.

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Les documents annexes au bail commercial

Parmi les documents permettant de sécuriser la relation contractuelle et devant par conséquent impérativement être annexés au bail commercial conformément à la réglementation en vigueur en 2026, nous retrouvons notamment : 

• Un état des lieux,
• L’état des risques et pollutions,
• L’annexe environnementale (si applicable).

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L’importance des annexes dans le bail commercial

Les annexes, au même titre que les diagnostics, jouent un rôle essentiel dans la transparence entre les parties. Elles permettent en effet d’informer le locataire, de limiter les risques de litige et de garantir la conformité réglementaire. Cela ne vous étonnera donc pas si, chez Jaicost, nous vous donnons un conseil : celui de porter une rédaction particulière à leur rédaction et à leur mise à jour !