Dans un monde urbain en constante mutation, le nombre d’actifs mixtes augmente, émergeant comme une stratégie incontournable pour les investisseurs immobiliers avisés mais prêts à prendre des risques.

Bureaux en déclin dans certains quartiers ou banlieues, demande de logements croissante, commerces en pleine transformation poussés par le digital, attentes et usages utilisateurs changeants : le paysage urbain de 2025 est une mosaïque de défis et d'opportunités et, au cœur de cet écosystème vivant et complexe, la réversibilité et la densification des usages et des espaces ne sont plus des luxes, mais des nécessités.

C’est dans ce contexte que le concept d'actif mixte se démarque, par sa capacité à rassembler sous un même toit des usages différents et complémentaires : bureaux, commerces, logements, business center, hôtels, salles de sport, centres culturels ou encore des espaces associatifs.

Une approche audacieuse qui promet d’optimiser l'utilisation de l'espace urbain, de maximiser la rentabilité et de renforcer l'attractivité des actifs.

En promettant une mixité d’usages, ces bâtiments deviennent des lieux de destination, de séjour, de travail et de loisirs potentiels : la vision de la "ville du quart d’heure", popularisée par Carlos Moreno, se matérialise alors, rendant possible le désir de proximité, de diversité et de localité.

En phase avec ces attentes des citadins modernes, la tendance des actifs mixtes semble aussi en résonnance avec la réglementation, ayant évolué en début d’été pour continuer d’apporter des leviers permettant de combattre la crise du logement. En effet, la loi relative à la facilitation de la transformation des bureaux vacants en logements a été définitivement adoptée le 5 juin 2025 (Lien vers l'article de la Banque des Territoires), marquant une page de plus dans la crise de l’immobilier urbain que nous vivons, qui pousse à sa mutation lente et profonde de nos espaces et de nos villes.

Les actifs mixtes, un pilier pour toute stratégie immobilière tournée vers l'avenir ?

Si l’on devait faire l’apologie des actifs mixtes, l’exercice ne se révèlerait pas si complexe, ces programmes ayant des attraits importants, en phase avec les défis de notre temps.  

Financièrement, pour les investisseurs, ils offrent une diversification stable : quand un secteur connaît une baisse, les autres peuvent compenser. Cette résilience intrinsèque au modèle séduit de fait de plus en plus d'investisseurs cherchant à surfer sur les nouvelles habitudes urbaines, où la proximité et l’intégration priment. Cependant, l'attrait des actifs mixtes ne doit pas masquer les défis inhérents à leur développement :

·       Obtenir les permis nécessaires,

·       Jongler avec les contraintes réglementaires et les nombreux interlocuteurs,

·       Exploiter correctement des structures aux besoins divergents,

·       Structurer harmonieusement les espaces et les services…

Des aspects qui requièrent une finesse certaine, une compréhension sereine de la complexité et une réponse agile aux risques. En effet, la gestion de ce type d’actifs nécessite une - voire des - expertises pointues pour maintenir le niveau souhaité et annoncé. Gestion quotidienne, mutualisation des espaces et des services, différences de cycles économiques entre les usages :autant de complexités qui appellent une gestion spécialisée.

Sans compter les coûts initiaux qui peuvent être importants, en grande partie à cause des exigences techniques et architecturales distinctes pour chaque usage, ce qui peut alors aussi représenter un frein potentiel aux investissements nécessaires initialement.

La gestion de ces multiples défis est cependant réussie avec brio, grâce à l’habilité déployée par certains, dont nous vous montrerons les exemples dans le prochain article à ce sujet.

Ainsi, inclure des actifs mixtes dans une stratégie immobilière n'est pas une décision à prendre à la légère. Bien qu'ils offrent une panoplie d'avantages et soient alignés avec les tendances futures, les défis qu'ils posent nécessitent une réflexion approfondie et un accompagnement pertinent avec les bons partenaires.

Pour les investisseurs prêts à naviguer en eaux parfois troubles, les récompenses peuvent être à la hauteur de leurs espérances ambitieuses. Dans le monde de la construction urbaine d’aujourd’hui et de demain, les actifs mixtes ne sont peut-être pas la seule réponse, mais ils sont définitivement un atout et une solution possible à de nombreux défis.  

Si cet article n’a pas vocation à traiter du bien fondé de certains projets neufs, ou à se faire le défenseur de la reconversion plutôt que de la construction, nous nous sommes efforcés de présenter les avantages et inconvénients des programmes mixtes, quels qu’ils soient. Un prochain article viendra illustrer celui-ci avec des exemples d’actifs mixtes, neufs et reconvertis, en France et à l’étranger.