Faire fleurir l’enjeu de la biodiversité dans l’immobilier d’entreprise de demain

En 2025, l'immobilier d’entreprise ne se limite plus à ériger des structures en béton froides et impersonnelles. Non, aujourd’hui, les promoteurs et gestionnaires de bureaux cultivent – littéralement – un nouveau terrain : celui de la diversité biologique. Les règlementations environnementales et écologiques, les attentes et exigences en matière d’ESG (critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance), la nécessité croissante d’attractivité pour les talents s’entrelacent autour d’une même racine : la transformation des espaces professionnels en lieux plus verdoyants, vivants et respectueux de la nature. Et si la biodiversité devenait l’élément décisif pour l’immobilier d’entreprise de demain ?

Pourquoi la biodiversité prend racine dans les projets immobiliers ?

Des obligations réglementaires qui fleurissent

Avec de nouvelles règlementations comme la loi Climat et Résilience en France, la biodiversité ne relève plus seulement du choix mais de l’obligation. Nous vous en parlions d’ailleurs il y a quelques jours dans le cadre des obligations auxquelles est soumise depuis le 1^er janvier 2024 la restauration collective privée des entreprises pour lesquelles nos experts peuvent apporter leur aide pour un accompagnement vers l’atteinte des objectifs fixés par la nouvelle règlementation en vigueur.

En matière d’immobilier, les réglementations exigent désormais de neutraliser les effets négatifs sur l’environnement des nouvelles constructions et de compenser leurs impacts écologiques et environnementaux grâce à la réintroduction d’espaces verts, de corridors écologiques ou encore d’infrastructures bénéfiques pour la faune et la flore.

Comme le disait Aldo Leopold, célèbre écologue : « Conserver chaque brique de l’édifice naturel est la première étape pour le restaurer. » Une manière poétique de rappeler que chaque mètre carré doit compter pour tous les êtres vivants. Une pensée développée de façon aussi détaillée que passionnante durant la dernière édition du SIMI 2024 lors de la conférence « Écologique, servicielle, sociale : La biodiversité, nouveau ciment de la ville de demain » à laquelle nous avons eu le privilège d’assister.

Un atout pour valoriser les actifs immobiliers

A l’heure où les investisseurs accordent une attention croissante aux projets respectueux de l’environnement, les bâtiments qui intègrent la biodiversité se distinguent. Les certifications comme HQE (Haute Qualité Environnementale), BREEAM, ou encore BiodiverCity® deviennent un argument majeur pour attirer des locataires. Une toiture végétalisée ou un jardin paysager augmentent la valeur locative, mais allongent également la période d’occupation moyenne des espaces de bureau.

Sincèrement, de vous à nous, qui préférerait un parking bitumé à une oasis verte ?

Attirer et retenir les talents dans des lieux inspirants

Les collaborateurs sont sensibles à leur environnement de travail et y accordent une importance qui ne cesse de grandir. Des espaces connectés à la nature participent à leur bien-être et à leur productivité et les promoteurs immobiliers rivalisent à ce titre d’ingéniosité : potagers collaboratifs sur les toits, jardins intérieurs luxuriants, espaces de coworking entourés d’arbres fruitiers… Une étude de l’Université d’Exeter, « Why plants in the office make us more productive ? » révélait en 2014 que travailler dans un environnement verdoyant pouvait augmenter la productivité de 15 %. Dix ans plus tard, cette étude semble n’avoir jamais autant été d’actualité.

De la même manière, l’étude ASTERES sur les espaces verts urbains en France et la création de valeur via les bienfaits sanitaires et environnementaux permet de prendre conscience des avantages de végétaliser le bâti.

Qui a dit que mettre les mains dans la terre n’était qu’une affaire de jardiniers ?

Comment intégrer la biodiversité dans chaque phase d’un projet immobilier ?

La phase de conception : penser biodiversité dès les plans

Dès les premières esquisses, les promoteurs peuvent inclure la biodiversité dans leurs projets, comme a su l’exposer Olivia Coni Lacoste – Directrice RSE Bouygues Immobilier et Présidente CIBI lors du SIMI 2024.

Ils peuvent ainsi :

• Faire un diagnostic écologique préalable pour identifier les espèces locales et leurs besoins (ex. : corridors écologiques, zones de nidification…) ;
• S’appuyer sur le savoir et les compétences d’écologues, d’hydrologues, de biologistes en amont de la conception du projet… ;
• Intégrer des espaces verts comme des toitures végétalisées ou des murs vivants ;
• Choisir des matériaux et des plantes locaux pour minimiser l’impact environnemental et favoriser les écosystèmes…

… et bien plus encore.

Parce que les bénéfices d’une intégration de la biodiversité dès la conception du projet sont multiples, les promoteurs auraient tort de ne pas se lancer dans une telle démarche. Histoire de vous en convaincre – si cela s’avérait encore nécessaire – en voici quelques-uns :

1. Des bénéfices pour l’environnement

• Réduction de l'empreinte carbone : Les toits végétalisés et les murs verts permettent de capter le CO2, ce qui contribue à diminuer l’empreinte environnementale du bâtiment.
• Amélioration de la qualité de l'air : Les plantes filtrent les particules fines et absorbent et assimilent les polluants atmosphériques, favorisant ainsi un environnement plus sain.
• Gestion des eaux pluviales : Les espaces verts contribuent à l’absorption de l’eau de pluie, réduisant les risques d’inondation et allégeant la charge pesant sur les systèmes d’évacuation.

2. Efficacité énergétique

• Isolation thermique : Grâce à leurs propriétés isolantes, les murs végétaux et les toitures végétalisées diminuent la consommation d’énergie, que ce soit pour le chauffage en hiver comme pour la climatisation en été.
• Régulation thermique urbaine : Grâce à la diminution des îlots de chaleur, les espaces verts contribuent à maintenir des températures plus confortables dans les zones situées autour des bâtiments.

3. Valeur immobilière et attractivité des biens

• Valorisation des biens immobiliers : Un immeuble intégrant zones verdoyantes est perçu comme plus moderne et écoresponsable, accroissant ainsi son attractivité auprès des investisseurs et des locataires.
• Conformité avec les normes écologiques : Ces bâtiments répondent souvent aux exigences des certifications vertes (HQE, BREEAM, LEED), un critère essentiel dans les appels d’offres et les marchés actuels.

Comme l’indiquait à juste titre Republik Workplace dès 2022 dans son article « Quand la « valeur verte » agit sur les loyers de bureaux », selon une étude réalisée par CBRE, la prime de loyer moyenne affichée par les immeubles de bureaux bénéficiant de ces certifications était en moyenne de 21 % par rapport aux actifs non certifiés sur une période de cinq ans.

Les bâtiments certifiés se distinguaient également par des taux de vacance plus faibles et des délais de location réduits par rapport à la moyenne du marché local. Ainsi, et pour exemple, à Paris, ce taux s’établissait à 1,5 %, tandis qu’il atteignait 6,7 % pour l'ensemble du marché.

Enfin, la demande pour des immeubles de bureaux certifiés connaissait une hausse significative représentant pas moins de 31 % des transactions effectuées sur les principaux marchés européens.

Cette tendance reflète l'importance croissante des critères environnementaux dans les stratégies des entreprises.

4. Bien-être des occupants

• Amélioration de la santé mentale : La présence de végétation calme l’anxiété, stimule la capacité de concentration et favorise un sentiment global de bien-être.
• Renforcement de la productivité : Les recherches et études démontrent que l’intégration d’éléments naturels dans l’environnement de travail stimule et augmente la créativité et l’efficacité des employés.
• Espaces de détente : Les jardins, les terrasses verdoyantes et les patios offrent des espaces de repos et des zones de relaxation pour les collaborateurs.

5. Participation à une image responsable et positive

• Engagement écologique : En introduisant le vert dans la phase de construction, l’entreprise démontre son engagement en faveur du développement durable, renforçant son image de marque et sa réputation.
• Impact positif sur la communauté : Ces initiatives inspirent et incitent à l’émergence de nouvelles initiatives locales. Elles montrent l’exemple et servent de modèle en matière de responsabilité sociétale.

6. Rentabilité durable

• Réduction des coûts d’entretien : Grâce à une conception soignée, les espaces verts demandent un entretien réduit et augmentent autant qu’ils assurent la durabilité du bâtiment.

En définitive, introduire le vert dès la construction des immeubles de bureaux s’inscrit dans une démarche à la fois stratégique et durable. Cela répond aux attentes des acteurs actuels du secteur tout en offrant des avantages tangibles à court, moyen et long terme.

Qu’il s’agisse de la construction d’immeubles à vocation professionnelle comme sociale, l’intérêt pour la biodiversité en amont de la phase de construction est grandissant et donne lieu à de belles réalisations.

Parmi les ambitieux projets du genre, on retrouve notamment le projet du Grand Parc de Bordeaux. D’une superficie d’environ 60 hectares, et faisant aujourd’hui partie du périmètre classé au patrimoine mondial par l’Unesco, ce quartier, de près de 11 000 habitants et plus de 4 000 logements, se caractérise par un nombre important d’équipements et un espace vert central de plus de dix hectares, qui prévoit des corridors verts reliant les espaces naturels environnants pour permettre aux espèces animales de circuler librement.

La phase de construction : réduire l’impact sur les écosystèmes

Durant la phase de construction, il est essentiel, voire crucial, de limiter les perturbations et désagréments causés par les travaux sur l’environnement plus ou moins direct du chantier et sur ses habitants, qu’ils soient humains ou non. Il est aujourd’hui tout à fait possible :

• D’utiliser des techniques de construction douces pour limiter le bruit, la poussière et l’éclairage nocturne ;
• De réutiliser les ressources naturelles comme la terre excavée pour créer des buttes ou des mares ;
• De protéger les habitats existants grâce à des zones tampons…

Citons à titre d’exemple le chantier du projet Eole à Nanterre qui a adopté des mesures pour protéger les chauves-souris locales telles que la limitation des travaux nocturnes. Un bel exemple de construction humaine établie dans le respect de la biodiversité locale, si importante pour la sauvegarde de l’environnement et des écosystèmes.

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La phase d’aménagement : structurer un environnement propice

Après avoir finalisé la construction des bâtiments arrive la phase d’aménagement et sa nécessité de créer des zones favorables à la diversité biologique :

• Installer des habitats spécifiques comme des nichoirs, des hôtels à insectes ou des refuges pour petits mammifères ;
• Créer des bassins ou des mares pour la gestion des eaux pluviales et l’habitat des amphibiens ;
• Favoriser un paysagisme éco-responsable avec des haies mixtes, des arbres fruitiers…et ainsi attirer pollinisateurs et autres oiseaux au sein de parcs arborés…

… tout un programme !

La phase d’exploitation : entretenir et enrichir la biodiversité

L’entretien est fondamental pour garantir la durabilité des efforts :

• Pratiquer une gestion différenciée : fauche tardive, limitation des produits chimiques ;
• Mettre en place un suivi écologique pour mesurer l’évolution des espèces ;
• Organiser des activités collaboratives pour sensibiliser les occupants (ex. : apiculture, ateliers de construction de nichoirs) …

Là encore, à titre d’autre exemple, nous pouvons citer le site Unilever de Hambourg, qui inclut une ruche gérée par les employés et un jardin potager collectif, renforçant l’engagement des salariés dans une démarche durable à travers leur connaissance et leur implication dans l’approche de la vie de ces systèmes.

Une biodiversité qui profite à tous

Contrairement à ce que certains pourraient penser, l’intégration de la biodiversité dans l’immobilier d’entreprise n’est pas qu’une affaire de normes ou de marketing, loin de là. C’est une opportunité pour :

• Les entreprises : renforcer leur image et attirer les meilleurs talents tout en donnant un bon coup de pouce aux utilisateurs et à l’exploitation courante (bien-être des occupants, réduction des températures en été, optimisation des énergies, meilleure qualité de l’environnement…). Nous vous en parlons d’ailleurs dans notre dernier rapport de veille Rétrospective 2024, Workplace : de la stratégie à l’usage, et notamment à travers notre chapitre sur la beauté et le vivant.
• La planète : réduire l’empreinte carbone et restaurer les écosystèmes ;
• Les collectivités : améliorer la qualité de vie urbaine, comme l’a très justement expliqué lors de son intervention engagée et engageante au SIMI Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l’Habitat durable de février 2016 à mai 2017, vice-présidente du Conseil régional d’Ile-de-France, en charge du logement, de mars 2010 à décembre 2015, secrétaire nationale d'Europe Écologie Les Verts (EELV) de novembre 2013 à février 2016 et actuelle Présidente de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH).

En conciliant économie et écologie, les projets immobiliers favorisant la biodiversité prouvent qu’il est possible de bâtir un avenir plus durable. Comme l’a dit Richard Rogers, célèbre architecte : « Le véritable défi est de créer des espaces où la nature et l’homme prospèrent ensemble. » Des propos alignés avec les idées que nous soutenons chez Jaicost.

Vous le savez d’ailleurs si vous nous lisez régulièrement ou que vous collaborez avec nous, nous aimons suivre ces sujets et vous faire part de leurs évolutions.

Ainsi, vous pouvez retrouver nos réflexions et analyses sur ces sujets tout au long de notre rapport « Back to school 2023 – rentrée 2023 », mais également des exemples concrets dans le chapitre 4 - page 11 et 12 - de notre veille « Q4-22 – Wrap up ».

Et demain, que planterons-nous ?

La diversité biologique dans l’immobilier commercial ne relève pas d’un phénomène de mode, mais plutôt d’une tendance profonde. Intégrer la nature dans les bâtiments n’est plus une option : c’est une démarche payante pour les entreprises, les écosystèmes et les générations futures. Et si, un jour, tous les immeubles devenaient autant d’arches de Noé modernes, accueillant toutes les formes de vie ? L’immobilier d’entreprise aurait alors vraiment pris racine dans le futur.

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