Pendant très (voire trop) longtemps, le bien-être a occupé une place marginale dans les stratégies immobilières, représentant un sujet périphérique accessoire, une sorte de « petit plus sympathique », mais pour autant rarement un critère de fond. Fort heureusement, ce temps-là semble désormais bel et bien révolu et, aujourd'hui, la question n'est plus de savoir si le bien-être mérite une place dans les décisions immobilières, mais bien jusqu'où cette place doit s'étendre. Et c'est la santé, aussi bien physique que mentale et sociale qui s'impose désormais comme l'axe central de cette transformation.

Les échanges du SIMI 2025 en décembre dernier ont clairement mis ce constat en lumière. En 2026, c’est un fait – à priori – difficilement contestable : l'immobilier ne peut plus être appréhendé comme un simple actif financier ou technique et ses impacts sur la santé des occupants doivent désormais être intégrés, au même titre que ses performances énergétiques ou économiques. Il s’agit clairement d’un véritable basculement.  

Ainsi, la performance d'un immeuble ne se lit plus uniquement dans son rendement, mais aussi dans sa capacité à préserver (voire améliorer !) la santé de ceux qui l'habitent ou l'occupent. Une intuition certes différemment formulée par Churchill en son temps mais qui reste pour autant d’une remarquable actualité : « Nous façonnons nos bâtiments, puis ce sont eux qui nous façonnent. »

Santé et immobilier : un lien désormais objectivé

C’est une affirmation que nous formulons sans une once d’hésitation : le lien entre environnement bâti et santé n'a plus rien d'intuitif ni de spéculatif. Et pour cause : celui-ci est aujourd'hui largement documenté, étayé par des données scientifiques qui permettent de quantifier, concrètement, ce que l'on pressentait jusqu'ici.

Des impacts mesurables tant sur la performance que sur le bien-être

Plusieurs travaux de référence convergent sur ce point : les conditions environnementales influencent directement les capacités cognitives et la productivité des occupants. Ainsi, une étude de la Harvard T.H. Chan School of Public Health publiée en 2021 dans la revue scientifique « Environmental Research Letters » met en évidence une dégradation significative de la prise de décision et de la concentration en situation de mauvaise qualité de l'air. Les recherches du Berkeley Lab chiffrent quant à elle l'impact : une qualité d'air intérieur dégradée peut entraîner une baisse de performance sur les tâches de bureau allant jusqu'à 6 à 9 %.  

Plus globalement, la revue Building and Environment confirme que l'ensemble des paramètres environnementaux (air, lumière, température, acoustique) agit directement sur :

• La santé,  

• Le bien-être,

• Et, par lien de cause à effet, la productivité.

Ainsi, ces résultats ne laissent guère de place au doute : l'immobilier influe aussi bien sur la fatigue que sur le stress ou les capacités cognitives et il ne s’agit plus de simples hypothèses de travail, mais de faits réellement mesurables.

Au-delà de l’impact sur la santé, l’acoustique est devenue aujourd’hui un sujet de préoccupation central, car un espace de travail doté d’une mauvaise acoustique peut engendrer un taux de présence plus faible et une perte de productivité (ainsi qu’une baisse de l’attention, une augmentation du besoin de concentration et d’énergie individuelle…)

Une santé qui dépasse le seul cadre individuel

Autre point souligné lors de la conférence du SIMI et qui, au sein des équipes de Jaicost, a fait mouche : la santé ne peut pas être envisagée à la seule échelle de l'individu, car celle-ci a des effets systémiques.  

Lorsque la santé d’un individu se dégrade à cause de l’environnement de travail, ce sont les interactions sociales et la cohésion collective qui s'en trouvent affectées. Un phénomène (encore bien trop) souvent sous-estimé dans les logiques de conception des espaces. Cette approche rejoint la définition de l’OMS, qui intègre explicitement, dans le préambule de la Constitution de 1948,les dimensions physiques, mentales et sociales et qui, dans le contexte immobilier, prend une résonance particulièrement concrète.

Repenser les usages pour mieux répondre aux enjeux de santé

Face à ces constats, nous sommes convaincus que la question ne peut plus rester purement technique, devenant organisationnelle et fonctionnelle. La question à se poser nous apparaît ainsi évidente :  

Comment concevoir des espaces réellement adaptés aux besoins humains et pas seulement aux normes en vigueur ?  

Comment faire de la santé au travail un point d’ancrage d’une stratégie immobilière, au service non seulement du bien-être de ses collaborateurs, mais in fine aussi de la performance de l’entreprise ?  

Sortir d'une approche standardisée des espaces

L'un des enseignements marquants du SIMI tient à un apparent paradoxe : dans les bureaux, les besoins d'intimité restent largement sous-adressés, au risque de générer fatigue et surcharge cognitive.  

À l'inverse, dans le logement, les enjeux de collectif et de cohésion sociale sont encore insuffisamment travaillés. Des déséquilibres forts, loin d’être anodins et pour le moins préoccupants, ayant des effets directs sur la santé mentale et le bien-être des occupants. Ce n'est donc pas qu'une question de confort… c'est aussi une question de conception des espaces. Un sujet que nous ne manquerons pas d’aborder dans l’une de nos prochaines publications. Pour ne pas risquer de passer à côté, pensez à nous suivre !

L'importance des éléments de son environnement direct

Parmi les leviers identifiés pour changer la donne, certains apparaissent particulièrement structurants, comme les espaces végétalisés notamment, qui figurent parmi les facteurs ayant les impacts les plus significatifs sur le bien-être et la santé. Un constat corroboré depuis de nombreuses années maintenant par des travaux en psychologie environnementale, notamment ceux de l'Université d'Exeter, qui montraient déjà dès 2014 que la présence de végétation améliore de façon mesurable le bien-être et la satisfaction des occupants.

Et attention, on vous voit venir… Non, ce n'est pas "juste de la déco" : c'est de la performance !

Une transformation des modèles de décision immobiliers

En matière d’immobilier, ces évolutions ne sont pas sans conséquence sur la manière de concevoir et de valoriser les actifs et la raison est simple : elles touchent au cœur des modèles de décision.

De la valeur patrimoniale à la valeur d'usage

Ces dernières années, un changement de paradigme se dessine, certes progressivement, mais néanmoins réellement : la valeur d'un actif ne repose plus uniquement sur ses caractéristiques intrinsèques. Elle dépend de plus en plus de l'usage qu'en font ses occupants, de leur capacité à s'y projeter durablement, à y travailler ou y vivre dans de bonnes conditions. Dans cette logique, un immeuble performant est un immeuble utilisé, approprié et adapté et non pas (ni plus) seulement un immeuble bien noté sur le plan technique.

Cette valeur d’usage (et d’intensité des usages) étant très mouvante et évolutive, il est primordial d’intégrer les évolutions potentielles dans la vision et la conception des lieux. Un sujet approfondi par nos rédactrices dans plusieurs de nos publications récentes, dont celle sur la fonction et l’usage que nous vous conseillons de découvrir dès à présent (si ce n’est pas déjà fait !).

Le défi de la rentabilité et du temps long

Le principal frein – qu’il serait naïf de minimiser – est (bien souvent) économique.  

C’est une réalité : les investisseurs raisonnent souvent à court ou moyen terme, là où les bénéfices liés à la santé et au bien-être s'inscrivent dans une temporalité structurellement plus longue. La vision des bailleurs et investisseurs n’étant aussi pas la même que celles des utilisateurs, que ce soit en termes de planning, d’investissement, ou de rentabilité, ce ne sont pas les mêmes données qui entrent en jeu, faussant et déséquilibrant la recherche de réponse aux enjeux des uns et des autres.  

Un décalage qui rend l'intégration de ces enjeux dans les décisions d'investissement difficile, non par manque de conviction (encore que, parfois, si !), mais avant tout par manque d'outils pour en démontrer la valeur dans les délais attendus. Et c'est précisément là que se joue le vrai défi.

Mesurer, objectiver, arbitrer : les nouvelles conditions de l'action

En 2026, pour passer du discours à l'action, une condition s'impose : structurer les démarches et en mesurer les effets. Sans cela, chez Jaicost, nous vous l’affirmons sans prétention mais avec une réelle conviction : les bonnes intentions restent des intentions.

L'enjeu de l'objectivation des impacts

Désormais, la mesure et la traçabilité des impacts deviennent essentielles, permettant de relier les actions engagées aux bénéfices réels, qu’ils soient sanitaires, environnementaux ou bien encore économiques. Sans cette objectivation, les arbitrages restent dominés par le coût immédiat, au détriment de la valeur créée sur la durée. Si c'est certes un point méthodologique, il s’agit également d’un enjeu stratégique.

Revenir au bon sens opérationnel

Autre point souvent négligé : la nécessité de confronter les recommandations à la réalité du terrain. En matière de santé, de productivité ou d'énergie, les coûts évités restent encore insuffisamment intégrés dans les décisions. Or, c'est souvent là que se situe la véritable création de valeur. Pas dans les modèles théoriques, mais dans ce que l'on évite, prévient, anticipe.

Quelques chiffres clés à retenir

Les constats et conclusions que nous formulons ici s’appuient, cela va sans dire, non seulement sur l’expérience terrain de nos experts, mais également sur des données concrètes, relevées par nos soins dans le cadre de la veille stratégique internationale que notre cabinet effectue tout au long de l’année. Des données disponibles qui permettent aujourd'hui de mieux objectiver les impacts de l'environnement bâti sur la santé :

• Jusqu'à 9 % de baisse de performance liée à une mauvaise qualité de l'air (source : Berkeley Lab) ;

• Dégradation des capacités cognitives en environnement mal ventilé (source : Harvard T.H. Chan School) ;

• Jusqu'à 38 % d'impact de la température sur la performance (source : recherche scientifique sur l'environnement intérieur) ;

• Les espaces verts figurent parmi les leviers les plus significatifs pour le bien-être ;

• Les bénéfices liés au bien-être restent encore peu intégrés dans la valorisation des actifs.

Vers un immobilier plus responsable… et plus exigeant

Cela nous apparait tel une évidence : en immobilier, le bien-être et la santé ne relèvent plus d'un supplément d'âme. Ils deviennent un standard, un critère de performance, un facteur de différenciation et, à terme, probablement un critère de sélection dans les décisions d'investissement et de location.

Mais cette évolution impose un réel changement de posture, car il ne s'agit plus seulement de concevoir des bâtiments performants sur le plan technique, mais de créer des environnements capables de répondre durablement aux besoins humains. Et ce n’est pas l’historien et philosophe Will Durant qui, s’il avait pu être convoqué avec une certaine pertinence lors des échanges du SIMI 2025, aurait contredit nos propos. Car rappelons que celui-ci, déjà en 1926, dans son livre The Story of Philosophy, indiquait « Nous sommes ce que nous faisons de manière répétée. ». Une fidèle interprétation de la philosophie d’Aristote et qui, dans l'immobilier, cela se traduit par une exigence nouvelle : penser, mesurer et ajuster en continu.

Et maintenant ?

La prise en compte du bien-être et de la santé dans l'immobilier ne relève plus d'une tendance. C'est une transformation structurelle, avec tout ce que cela implique en termes de durée, de complexité et de résistances.

Mais elle pose encore de nombreuses questions auxquelles le secteur n'a pas encore pleinement répondu :

• Comment arbitrer entre coûts immédiats et bénéfices à long terme ?

• Quels indicateurs privilégier pour mesurer les impacts réels ?

• Jusqu'où intégrer ces enjeux dans la conception et la gestion des actifs ?

Ces questions appellent à dépasser les approches théoriques pour entrer dans des démarches concrètes, mesurées et adaptées à chaque contexte. Car au fond, la question n'est plus de savoir s'il faut intégrer la santé dans les stratégies immobilières. Elle est de savoir comment le faire de manière pertinente, opérationnelle et durable.

Des enjeux encore en structuration qui méritent d'être analysés avec méthode, et confrontés sans complaisance aux réalités du terrain.